经常会听到这样两种说法：一种说房地产是「印钞机」，一种说房地产是「蓄水池」。今天就来讲讲为什么会出现这两种说法，也借此聊聊房地产与货币的关系。

再来复习一下之前学过的货币理论：货币总量的主体是存款货币，商业银行贷款创造存款。房地产是「印钞机」的机理也就十分明显了。张三和女朋友计划结婚，买房被提上日程，在双方工作积蓄与父母的资助下，凑满 90 万首付，认购一套总价 300 万的新房，并向银行申请 30 年期 210 万的住房抵押贷款。在这个过程中，贷款新增 210 万，转入房地产公司的银行账户，于是存款新增 210 万，相应地货币总量增加 210 万。居民购房要贷款，房企建房也要贷款。截至 2019 年 6 月，个人住房贷款余额 28.06 万亿，房地产开发贷款余额 11.04 万亿，合计占货币总量的 20.4%。考虑到还有许多人通过消费贷来凑首付、房企以其他名目向银行贷款，因此占比还要更高。

房地产「印钞」的另一个途径是充当银行贷款的抵押品。为了保证贷款安全，银行通常要求贷款人提供充足的合格抵押品，而房地产恰好就是最优质的抵押品，并且量大。李四创业需要初始资金，以家里之前全款购买、现在市价 1000 万的房子为抵押，向银行贷款了 700 万。虽然这 700 万贷款不是为了买房，但是因为有房子作抵押才能贷出来。企业以厂房作抵押、地方政府融资平台以土地作抵押，同样申请了大量银行贷款。

中国货币总量从 2008 年底的 47.52 万亿增长至 2019 年 8 月的 193.55 万亿，房地产起到了举足轻重的作用：一是居民购房和房企建房直接导致的贷款增加；二是以房地产为抵押品间接导致的贷款增加。

「蓄水池」的意思则是：新房、二手房等房地产市场吸纳了大量货币，部分是存量货币（全款、首付），部分是增量货币（房贷）。「蓄水池」的提法其实没啥特别的意义，所有用货币进行交易的市场都会吸纳货币，区别仅在于规模大小罢了。大家对「蓄水池」可能会有一个误解，以为部分货币被永久禁锢在房地产市场中，只在其中流转。然而货币是自由流通的，张三买房的那300万，在付给房地产公司之后，可能成为员工工资、上游公司货款、政府税收等，最终流出了房地产市场。但是又会有新的货币流入房地产市场，每天都有大量货币用于新房或二手房交易。货币一直在流进流出，但是每一个时点上用于交易的货币又都相当于停留在了房地产市场中。

房地产通过房贷等方式增加了大量货币，又吸引了大量货币用于房地产交易。过去十多年货币高增，房价暴涨，但是通胀总体稳定，原因之一就是房贷高增的同时货币涌入楼市，也就是「印钞机」和「蓄水池」的双重作用。

简单总结：房地产通过新增贷款和充当抵押品直接或间接增加货币，发挥了「印钞机」的功能；房地产市场吸引大量货币流入，在推高房价的同时保持通胀总体稳定，发挥了「蓄水池」的功能。